שינוי ייעוד מקרקעין יכול להיות גם הסבת משרדים לדירות

שינוי יעוד מקרקע חקלאית לבנייה הוא תהליך תכנוני מורכב מרובה תהליכי בחינות ואישורים

בניסיון להתמודד עם משבר הדיור ועליית המחירים נקבע מסלול הסבת משרדים לדירות בבניינים שטרם נבנו

שינוי ייעוד מקרקעין יכול להיות גם הסבת משרדים לדירות בבניינים שעדיין לא הוחל בבנייתם.

אם אתם רוכשים של שטחי תעסוקה (משרדים, מסחר, תעשייה וכו') בבניין שטרם הוחל בבנייתו.
ייתכן ומצוקת הדיור והמאמץ הממשלתי להתמודד עם עליית המחירים יעניק לכם הזדמנות לתמורה כלכלית נוספת.

בכל מקרה בין אם התחילו כבר עבודות עפר ופיתוח ובין אם שינוי יעוד הוא רק בשלב התכנוני רחוק יותר, ראוי לקבל ליווי מעורך דין מקרקעין ולא רק מגורמי תכנון על מנת לא לפספס את מירב ההזדמנויות הפיננסיות הנקרות בפניכם.

הסבת משרדים לדירות על ידי שינוי ייעוד מקרקעין

מצוקת הדיור הובילה לאישור בחקיקה (חוק ההסדרים תקציב 2022) מסלול שינוי ייעוד מקרקעין לבנייה משטחי תעסוקה לשטחי מגורים ובלבד שיהיו אלה דירות עד 50 מ"ר המיועדות לצעירים.

שינוי ייעוד מקרקעין אינו בהכרח משנה את זכויות הבנייה אלא רק את מאפייני השימוש בקרקע ספציפית.

שינוי יעוד מסורתי מתייחס לרוכשי קרקע חקלאית אשר משקיעים את כספם ומחכים להפשרת הקרקע לבנייה ושימושים אחרים.
לעיתים זאת השקעה של מספר שנים (5-10) עד לשינוי הייעוד ולעיתים יחלפו עשרות שנים רבות עד שיזכו לממש את השקעתם.

לדוגמא: הפשרת הקרקעות של שיכון ל בתל אביב וההמתנה של בעלי הקרקעות עליהן ישב שדה התעופה דב לפני פינויו ויציאה לתהליך מימוש זכויות הבנייה.

שינוי יעוד מחייב תהליכי שינוי תב"ע שהינה תוכנית חסרת גמישות וכל שינוי ולוא הקטן ביותר מחייב תהליכים ביורוקרטיים מורכבים בהם יש לנקוט בטרם הוחל בבנייה.

על מנת לקבל אישורי בנייה על תוכניות הבנייה לעמוד בקנה אחד עם החוקים ותקנות הבנייה לצד בנייה מותאמת לשימושים מותרים לפי ייעוד הקרקע.

שימוש חורג בקרקע – הסבת משרדים לדירות ודירות למשרדים

שימוש חורג בקרקע או במבנה הוא מצב המחייב תהליכי אישור לשימוש חורג זמני או קבוע.

בין אם מדובר על שימוש חורג בקרקע חקלאית פל"ח (פעילות לא חקלאית) או הסבת מבנה מגורים למשרדים או הסבת משרדים לדירות.

תהליכים אלה מחייבים ביצוע הגשת בקשות לקבלת היתרים ספציפיים ובמרבית המקרים תשלום מותאם לסוג השימוש החורג.

יש להבחין בין שני מצבים שונים במהותם, שינוי יעוד השימוש בקרקע בטרם הבנייה ושינוי ייעוד השימוש במבנה לאחר הבנייה.

שינוי ייעוד השימוש בקרקע כאשר מבנה עומד ומשנים את מהות השימוש בו או נערכים לשיפוץ והסבת המבנה מדירות למשרדים או להפך מדובר על שימוש חורג.

חוק ההסדרים (2022) מנסה לאזן בין האינטרסים של העיריות להרחבת שטחי תעסוקה (מסחר משרדים וכו') המניבים ארנונה גבוה לבין אינטרסים ממשלתיים בהגדלת היצע הדיור ובעיקר דירות קטנות.

לשם כך בוצע בפועל שינוי ייעוד מותנה לבנייני משרדים שטרם הוחל בבנייתם כאשר הצפי רק בגוש דן הוא לתוספת פוטנציאלית של עד 120 יחידות דיור קטנות.